Прежде чем приступить к перепланировке своей квартиры, следует четко представить себе объем предстоящих работ и их последовательность.
Переустройство квартиры – это не только комплекс строительно-монтажных работ, но и оформление пакета разрешительных документов. На финальной стадии произведенные изменения вносятся в государственный реестр недвижимости.
Что считать перепланировкой
Перепланировка — это любое изменение плана жилого помещения:
- снос перегородок, стен и возведение новых;
- создание дверных и оконных проемов, придание им другой формы;
- постройка внутренних лестниц;
- реконструкция полов (заливка, установка полов с обогревом);
- остекление лоджий и балконов по новому типу;
- перенос сантехнических устройств, радиаторов отопления, кухонных плит;
- установка кондиционеров, монтаж инженерных сетей.
Признаки перепланировки устанавливаются в соответствии со ст.25 ЖК РФ.
Почему необходимо узаконить перепланировку
Можно указать по меньшей мере две важных причины необходимости получить разрешение на перепланировку в государственных органах:
- Возникновение дополнительных нагрузок на несущие конструкции и стены дома, что ставит под угрозу сохранность всего здания. Увеличение нагрузок на общедомовые сети, что также негативно может сказаться на их состоянии.
- Утрата права распоряжения своей недвижимой собственностью. Произведя неузаконенное переустройство, вы уже не сможете ни продать свою недвижимость, ни передать в дар, ни завещать по наследству.
Варианты легализации
Законность переустройства квартиры подтверждают заранее полученные официальным путем разрешительные документы. Если же она совершена самовольно, то ее необходимо легализовать. Это однозначно. В противном случае владельца жилой площади обяжут привести ее в первоначальный вид.
Легализовать уже произведенную перестройку можно двумя способами: в административном либо в судебном порядке.
С чего начать?
Отправляйтесь для начала за консультацией в орган местного самоуправления, непосредственно отвечающий за согласование проекта перепланировки. Там должны разъяснить степень необходимости такого согласования – ведь если речь идет об установке кондиционера или оборудовании встроенных шкафов, согласование может и не понадобиться.
Но если надо его оформлять, вам уточнят, какие именно документы представляются и какими инстанциями они удостоверяются. Для получения консультации необходимы:
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- экспликация помещений.
Не забудьте отметить на этих документах измененный вами план квартиры.
Самостоятельная регистрация
Получив детальную консультацию, приступайте к следующему шагу – соберите документы для решения вашей проблемы:
- Заявление о перепланировке.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или договор социального найма; договор купли-продажи, если вы таковой заключали (копии и подлинники).
- Техпаспорт квартиры (копия и подлинник.), экспликация помещений.
- Подтверждение самовольно произведенной перепланировки, полученное в БТИ (ПИБ) района вместе с планом квартиры, на котором красными линиями указаны все изменения, и поэтажным планом.
- Подготовленный и оформленный проект перепланировки, подготовленный учреждением, имеющим право СРО (саморегулируемая организация).
Вариант – самостоятельно выполненный эскиз переустройства.
- Договор с проектной организацией на подготовку проекта.
- Техническое заключение о состоянии основных несущих конструкций и инженерных сетей.
- Согласование вашего проекта с компетентными органами: Роспотребнадзор, СЭС, пожарный надзор, архитектурно-планировочное управление.
- Договор на утилизацию и вывоз мусора.
Документы, указанные в п.п. 2, 3, 4, 8 не обязательно предоставлять самому заявителю. Орган, отвечающий за согласование проекта, получит их самостоятельно в рамках межведомственных связей.
Передав пакет документов в решающее учреждение непосредственно или через МФЦ, получите расписку в их принятии. В течение 45 рабочих дней должно быть вынесено решение, о котором вас обязаны уведомить не позднее 3 рабочих дней.
Незаконная переделка и проблемы, связанные с ней
Переустройство жилых помещений, проведение которого не обеспечено разрешающими документами, или же проведено с нарушением согласованного проекта, считается самовольным, то есть незаконным. Такая реконструкция может нарушить нормативы, установленные ГОСТ, СНиП, СанПиН, НБП и подвергнуть опасности людей, проживающих в доме.
Владельца жилой площади, осуществившего незаконную перестройку помещения, поджидают крупные неприятности. В жилищном законодательстве предусмотрены меры ответственности, налагаемые на такого владельца (ч.1 и 2 ст.29 ЖК РФ):
- Во-первых, штраф в размере до 5 тыс. рублей для физического лица, назначаемый контролирующими органами. Причем штраф придется заплатить даже в том случае, если самовольное переустройство уже легализовано.
- Во-вторых, рано или поздно, пожелав продать, подарить или передать в наследство, он столкнется с невозможностью распорядиться своей недвижимостью.
Ситуация намного осложнится, если при попытке узаконить совершенное переустройство жилья, владелец получил отказ и судебное решение о приведении квартиры к первоначальному состоянию.
Проигнорировать постановление суда не получится: административный иск может быть возбужден повторно. И на этот раз судебный вердикт будет еще более жестким: продажа квартиры с публичных торгов с выплатой дохода от реализации бывшему владельцу (за вычетом судебных издержек).
Что делать, если самовольная перепланировка зафиксирована
Используйте все возможности, что оформить ее законным путем – зарегистрировать в БТИ (ПИБ). Действуйте самостоятельно, представьте соответствующее заявление и необходимую документацию в орган местного самоуправления.
Вам отказали? Идите за справедливостью в суд.
Где заказать проект?
Проектное учреждение, имеющее статус саморегулируемой организации, охотно выполнит такой заказ. Допустимо самостоятельное изготовление эскиза перепланировки, особенно, если изменения незначительны. Он может выглядеть как укрупненный поэтажный план, на котором совершённая перестройка выделена красным цветом.
Как узаконить уже произведенную переделку:
- Получить детальную консультацию в органе, отвечающем за согласование перепланировки квартиры по месту ее нахождения (Межведомственная комиссия района). Уточнить перечень необходимых документов.
- Заказать проект перепланировки в проектной организации или самостоятельно выполнить эскиз произведенного переустройства жилой площади.
- Получить разрешающие документы о согласовании в перепланировки в контролирующих органах, или получить отказ в согласовании (при этом отказ должен иметь мотивировку согласно ст. 27 ЖК РФ).
- Обжаловать в суде отказ административного органа в выдаче разрешительных документов. Подготовить соответственное административное исковое заявление в течение 3-х месяцев с момента получения отказа – по месту нахождения ответчика или истца. Что включается в исковое заявление:
- сведения об административном истце и ответчике, наименование суда;
- наименование оспариваемого решения, его дата;
- нформация о законных интересах истца, которые нарушены отказом в согласовании;
- отсылка к нормативным правовым актам, которые подтверждают правоту истца.
- Принять участие в судебном заседании. Иногда в ходе судебного заседания возникает потребность в строительно-технической экспертизе перепланировки жилых помещений для подтверждения соответствия незаконной планировки строительным требованиям. При этом расходы на экспертизу возлагаются на сторону, обратившуюся с ходатайством о ее назначении.
- Получить положительное решение суда и, дождавшись его вступления в законную силу (по истечении срока в один месяц на апелляцию), отправиться в БТИ (ПИБ) за получением новой технической документации на квартиру.
Согласование без суда: альтернативные варианты
Доверьте заботу об узаконении самовольной перепланировки юридическим центрам и компаниям, где работают опытные, компетентные в подобных вопросах специалисты. Они найдут устраивающие вас пути решения вопроса.
Нужно ли переоформлять кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру несет информацию о параметрах занимаемой площади: общей и жилой.
Поскольку в ходе переустройства это соотношение изменяется, а общая площадь может даже и увеличиться, то свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру надо новое. То же самое относится и к кадастровому паспорту, который содержит план квартиры.
Продажа квартиры с самовольно произведенной перепланировкой является незаконной сделкой. Но если кого-то все же угораздит приобрести такую квартиру, его обяжут либо узаконить переделку жилплощади за свой счет, либо вернуть квартире прежнее состояние.